Disponer de una casa grande nos permite disfrutar de espacios más amplios y confortables. Sin embargo, una vivienda de gran tamaño también será más cara, por lo que a la hora de venderla o hacer frente a la hipoteca podemos encontrar dificultades. Ante esta realidad, muchas personas deciden dividir el inmueble en apartamentos más pequeños para agilizar la venta o sacar unos ingresos extra con el alquiler de una de las partes. También es habitual que se recurra a esta alternativa para ayudar a los hijos a independizarse, ante las dificultades de los jóvenes para acceder a la vivienda, o, como nos explican en fotocasa, para dividir la casa familiar en caso de divorcio.
¿Cómo dividir una casa en dos?
Antes de ponerse manos a la obra es importante saber que puede haber variaciones en la segregación de la vivienda, en función de si se trata de un piso o una casa independiente. En este último caso, se puede hacer una división horizontal, dejando una casa por planta, o una división horizontal tumbada, que consiste en separar la finca de forma vertical y crear dos casas pareadas. El procedimiento necesario para la segregación es muy similar al de anexionar la vivienda contigua para conseguir una casa más grande, pero a la inversa.
Revisar la normativa vigente
El primer paso será consultar la legislación estatal que afecta a este tipo de operaciones inmobiliarias. La Ley del Suelo, las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y aquellas dictaminadas por el Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra la vivienda y, finalmente, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Para poder realizar la división, las dos casas resultantes deberán cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad que establece la normativa vigente
En esta normativa encontraremos las condiciones mínimas de habitabilidad, es decir, el número de estancias y tamaño mínimo para que una vivienda pueda ser habitada. Cuestiones que pueden variar de un territorio a otro, por ejemplo, el tamaño mínimo de un piso en Murcia es de 40 metros cuadrados, frente a los 24 m2 que se exigen en Andalucía. En general, en España la superficie mínima media es de 36 m2. Además, otra cuestión relevante es que la normativa vigente exige una autorización administrativa para la división de una vivienda.
Solicitar permiso a la comunidad de propietarios
Si queremos dividir un piso de un edificio residencial, será necesario contar con el permiso de la comunidad para realizar la segregación. Así lo establece la LPH, que exige el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios, que a su vez deberán representar las tres quintas partes de las cuotas de participación. Aunque esta aprobación de la junta de propietarios no será necesaria si en los Estatutos de la Comunidad se recoge la posibilidad de dividir o segregar las viviendas. En este caso, la comunidad solo podrá denegar las obras si la división no se ajusta a lo establecido en los Estatutos o normas urbanísticas, así como si afecta a algún vecino en concreto o a los elementos comunes de la finca.
Proyecto técnico
El proyecto de obra debe atender al Código Técnico de la Edificación y deberá realizarlo un arquitecto. En este punto es importante destacar que las casas resultantes deberán contar con unos criterios básicos: una superficie mínima, una entrada independiente y un sistema de aislamiento térmico y acústico entre viviendas. La reforma para crear dos casas independientes puede resultar compleja, ya que pueden afectar a elementos estructurales, por lo que se exige licencia de obra mayor. Esta deberá solicitarse al consistorio del municipio en el que se localice el inmueble.
Escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad
Para formalizar la nueva realidad del inmueble, dividida en varias viviendas, será necesario tramitar la cédula de habitabilidad en el ayuntamiento correspondiente. Siendo obligatorio elevar la situación a escritura pública ante notario para poder inscribirlos en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que cada vivienda cuente con su propia hoja registral. En este sentido, la escritura de división está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Para poder vender o alquilar la nueva vivienda resultante tras las obras, esta debe figurar en el registro, ya que solo así garantizará los derechos de los nuevos propietarios o inquilinos. Siendo este, además, requisito indispensable para acceder a una hipoteca. Para formalizar el préstamo hipotecario, la vivienda sujeta a esa financiación debe estar inscrita y contar con una referencia catastral ajustada a la realidad.
Para formalizar la división habrá que realizar una escritura pública ante notario e inscribir las dos viviendas resultantes en el Registro de la Propiedad, así cada una contará con su propia referencia catastral.
Es posible encontrar casos en los que un inmueble lleva dividido en dos viviendas cierto tiempo, aunque a nivel registral y catastral consten como una única unidad. Estos supuestos son frecuentes en los cascos históricos en los que solo se construía una casa por planta. En algunos casos, esta situación puede legalizarse, pero no siempre es posible, a veces la edificación no cumple las condiciones urbanísticas vigentes para poder hacerlo. En estos casos, se dice que esa construcción está “fuera de ordenación”.
Otro ejemplo muy común son las viviendas que se localizan en suelo rústico donde, hoy en día, no se puede construir ningún tipo de vivienda. Según la Ley esas casas se pueden quedar como están, pero no se puede desarrollar ningún tipo de obra sobre ellas. Evidentemente, tampoco se podrá llevar a cabo la segregación.
¿Qué supone dividir una casa en dos viviendas?
Como ya hemos comentado, tras realizar la división física del inmueble, será necesario contar con una nueva escritura pública que recoja la nueva realidad de la vivienda. Se trata de un requisito obligatorio para poder modificar la referencia catastral de las casas en el Registro de la Propiedad. Cada vivienda resultante de la segregación deberá contar con su propia referencia catastral. ¿Qué pasos son necesarios para formalizar la división?
- Habrá que solicitar una cédula de primera ocupación.
- Elevar la situación a escritura pública ante notario.
- Inscribir la nueva situación en el Registro de la Propiedad.
- Modificar la inscripción en el catastro.
Impuestos
Registrar las viviendas resultantes resulta indispensable para los nuevos propietarios o inquilinos del espacio segregado. Hay que tener en cuenta que existen una serie de impuestos y gastos que se pagan de forma individual por vivienda. Es el caso de las tasas municipales en concepto de alumbrado público, basuras, alcantarillado, etc. También se producirá una modificación del IBI, en este caso se devengarán dos nuevas cuotas como resultado de las nuevas referencias catastrales de las viviendas resultantes tras la segregación.
División de los suministros
La solicitud de la cédula de primera ocupación es imprescindible para que cada vivienda pueda contar con su propio suministro de electricidad, gas, agua corriente, etc. El proyecto debe ser aprobado por la autoridad local competente y supone la división de los gastos, lo que cobra especial relevancia si se va a vender o alquilar la segunda vivienda.
Cuotas de la comunidad
La junta de propietarios, además de aprobar la reforma de segregación de vivienda, debe tener en cuenta la nueva estructura de las casas resultantes. Este cambio exige que se redistribuyan las cuotas de la comunidad. Hay que tener en cuenta que el dinero de la cuota suele ser proporcional a la superficie de la vivienda. Precisamente, esta es la razón por la que, al cambiar la fisionomía del inmueble y el tamaño del mismo, deberá modificarse el importe a pagar por este concepto.
Generalmente, en el documento de autorización de división de vivienda, ya se presentan los nuevos porcentajes. Es el propietario del inmueble el que suele preparar un documento con la solicitud en el que refleja todas estas cuestiones para que la comunidad lo vote de forma conjunta.
En definitiva, se puede dividir una casa grande en dos viviendas siempre que se cumpla con la normativa vigente y se cuente con un proyecto técnico firmado por un arquitecto.
Otro de los motivos frecuentes por los que se recurre a esta solución es, como nos explican muy bien nuestros amigos de fotocasa, para crear un inmueble independiente para los hijos, en cuyo caso será recomendable establecer los derechos que estos tendrán sobre la vivienda segregada.